存量房政策 最新存量房政策

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　　存量房（土地）交易税收政策条款汇集
　　存量房政策一、营业税
　　（一）个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（财税〔2009〕157号）
　　（二）个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：1．离婚财产分割；2．无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3．无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。（财税〔2009〕111号）
　　（三）对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售或者代为开具。（国税发〔2006〕144号）
　　（四）对个人销售或转让其购买的其他房屋——非住房（包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等），销售或转让时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。（渝地税发〔2005〕172号）
　　（五）个人销售其购买的房屋，应持房屋销售合同、房屋产权证、购买房屋时的和契税完税证明，在房屋交易部门的税收征收窗口填报营业税申报表，办理免税或征税手续。纳税人提供的证明材料不符合条件的，不得适用优惠政策。本市城镇居民按市的政策购买的公房，凭公房管理部门或原公房所有单位出具的购房收据和证明，可作为差额征税的扣除凭证。（渝地税发〔2005〕172号）
　　（六）“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。 个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的、有效法律证书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。（国税发〔2005〕172号）
　　（七）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的作为差额征税的扣除凭证。（国税发〔2005〕89号）
　　（八）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（财税〔2003〕16号）
　　存量房政策二、个人所得税
　　（一）对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（财税[2010]94号）
　　（二）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。个人转让离婚析产房屋所取得的收入,
　　允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。（国税发〔2009〕121号）
　　（三）以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
　　1．房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
　　2．房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
　　3．房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
　　除上述情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
　　对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
　　受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。（财税〔2009〕78号）
　　（四）个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。（国税函〔2007〕1145号）
　　（五）纳税人能提供原购房合同、等有效凭证，经主管税务机关审核，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程缴纳的税金和有关合理费用，实行查实征收。 实行查实征收的纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按向主管税务机关报送相关审核资料，待审批后办理纳税手续。查实征收方式为：应纳税额=（住房转让收入-房屋原值-相关税费-合理费用）×20%。合理费用是指纳税人按照实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等与房屋有关的直接费用。支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一上注明的金额，并且上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，可在最高限额内据实扣除：已购公有住房、经济适用房的扣除额为房屋原值的15%；商品房及其他住房的扣除额为房屋原值的10%。（渝地税发〔2006〕228号）
　　（六）在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法据实征收。（国税发〔2006〕144号）
　　（七）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民国税收征收管理法》第三十五条的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。（国税发〔2006〕108号）
　　存量房政策三、土地
　　（一）个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为6%。（渝地税公告2010年第1号）
　　（二）凡纳税人转让土地使用权的行为、股权交易和投资行为、单位转让旧房行为，一律不适用核定征收方式征收税款。（渝地税公告2010年第1号）
　　（三）对个人销售住房暂免征收土地。（财税〔2008〕137号）
　　（四）细则所称的“赠与”是指如下情况：1．房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。2．房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地。（财税字〔1995〕48号）
　　（五）土地征税不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（土地细则）
　　存量房政策四、印花税
　　（一）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（财税〔2008〕137号）
　　（二）对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。（财税〔2006〕162号）
　　（三）产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。税率为0.05%。（印花税条例细则）
　　存量房政策五、契税
　　（一）契税税率为3%。（契税征收实施办法）
　　（二）个人购买住房（“别墅”除外，下同），单套建筑面积144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下，且属于家庭（范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税减按1.5%征收。其中，个人购买单套建筑面积在90平方米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。个人购买住房，凡不符合上述的，不得享受上述契税减免政策，应按税率征税。（渝财税〔2010〕83号）
　　（三）对个人购买经济适用住房，在税率基础上减半征收契税。（财税〔2008〕24号）
　　（四）契税减免政策：
　　1．、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施，免征契税。2．城镇职工按第一次购买公有住房的，免征契税。3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。（契税条例细则）
　　2．依照城市房屋拆迁管理实施的房屋拆迁，被拆迁单位或个人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议之后重新承受房屋，适用以下优惠政策。被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置一处房屋的（即货币安置），购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税；超出拆迁补偿款的部分，应按适用税率征税。其中，拆迁补偿款包括：拆迁补偿安置协议中约定的补偿价款、搬迁补助、搬迁励以及临时安置补助等；适用税率按照本次购房的类型或房屋面积确定。 被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋（即还房安置），不补缴产权调换差价款的，免征契税；应补缴产权调换差价款的，对补缴款部分，按适用税率征收税。适用税率按照本次换入房屋的类型或房屋面积确定。
　　被拆迁房屋的单位或个人包括被拆迁房屋的所有权人、房屋共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。（渝地税发〔2010〕32号）
　　3．具有户籍的农村居民，在城镇首次购买一套建筑面积不超过90平方米的普通住房，免征契税。首次购房的证明由购房当地房屋管理部门出具。为便于政策落实和实际执行，无论购房单价是否超过本地商品房平均交易价格，以及对于已婚的农村居民，无论其配偶是否已购房，均适用上述政策。（渝地税发〔2010〕32号）
　　4．对于《中华人民国继承法》的继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（国税函〔2004〕1036号） 上述不征契税的继承是指从被继承人死亡时开始，具有继承人身份个人实施继承的行为。非继承人继承土地房屋，以及个人在被继承人死亡前，承受其土地房屋属于受赠行为，应按征收契税。不征契税的继承还包括：部分继承人放弃继承权，剩余继承人进行的继承行为；夫妻双方共同共有的土地房屋，一方去世后，由其他继承人承受的行为。（渝地税发〔2010〕32号）
　　5．根据我国婚姻法的，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。（国税函〔1999〕391号）
　　6．共有土地房屋分割。
　　（1）共同共有的土地房屋权属分割，是房产共有权的变动，非产权转移行为，因此，不属于契税征税范围。其中，夫妻双方共同共有的土地房屋，在婚姻关系存续期间或者离婚时，无论确权到任何一方，均不属于契税征税范围。
　　（2）按份共有的土地房屋权属分割时，共有人未超过应得份额承受权属，不征契税；若共有人超过应得份额承受权属，对超过部分应按征税。上述共同共有与按份共有是指按我国物权法以及婚姻法的相关，共有财产的情形。
　　（3）土地房屋权属增减人。土地房屋权属增加或者减少人，属于转让或赠与行为（婚姻关系的共同共有权属人增减以及继承除外），对权属承受人（增加的人或剩余人），应按所承受的份额，适用的税率征税。（渝地税发〔2010〕32号）
　　存量房政策六、综合
　　经市级相关部门共同研究，报市同意，享受优惠政策的普通住房具体标准为：住宅小区建筑

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