中年同志情感驿站2013中国地产高峰论坛正在京召开

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　　刘佳琦 亚洲房地产俱乐部秘书长刘佳琦：尊敬的各位来宾，各位领导，大家早上好。我是亚洲房地产俱乐部的刘佳琦。我看很多老朋友都在下面坐着，今天有很多新的朋友。在这个凉风阵阵的初秋再次会聚了来自全国各地的优秀开发领导来一起探讨。根据全球的机构，在未来的20年，中国的城镇化将获得这个迅猛的发展，尤其是以旅游地产，旅游综合地为代表的新型液态也将获得蓬勃的发展。所以说我们今天在在此背景下召开了这个大会，这次会议我们重担邀请全国领军型的企业，首先我们邀请了（介绍略）。今天我们开会了大会的正式议程，下面有请中国房地产研究会，房地产法规政策委员会主任委员，胡知钢会长，做大会致辞和精彩发言，大家掌声欢迎，谢谢。
　　胡志刚 副会长 中国房地产研究会，房地产法规政策委员会主任委员胡志刚：各位嘉宾，各位房产同仁们大家早上好。今秋秋风送爽，在这样一个美好的季节里，我们在这里召开新城市综合地产高峰论坛，我先代表中国房地产研究会，中国房地产协会，对大会的召开表示热烈的祝贺。目前，我们房地产业正在处在转型转轨时期，今年以来，新一届对房地产应该说采取比较宽容的态度，主张把按在身上的事交给市场，主张把行政调控逐步的为市场调控，主张下方到行政，主张建立房地产长效机制，主张推行新型城镇化战略，那么这一系列新政的推行，都对我们房地产开发带来了利好，尤其是今年下半年以来，市场逐步的回暖，而最近市场又逐步的升温，升温的度有点过快了。在这样的形势之下，我们的开发商应该说，是两重心理。一重心理，房价高了，回报高，利润高，一方面房价高，走得快，过度的透支需求，也可能加快我们市场泡沫的破灭。如何看待当前房地产市场的形势，现在有两大派，一派是崩盘派，认为今年就要崩盘，有一派认为房地产没有问题，甚至认为高枕无忧。我个人认为这两种观点都有失偏颇，利用致辞的机会，一来我跟吴海花在大连我们开会认识，然后让我来致辞，后来今天说，让我再讲一点。我想利用这个机会，跟大家分享一点，究竟怎么看待现在的房地产形势，这个很重要。我们的开发商不能来回数票子，还要抬头看看，你不看，说不定哪一天掉到陷阱里面去了，而且现在开发企业正在洗牌，正在调整，在这样的一个相当于历史战后时期，那么我们实时都要防范分析，怎么看待呢？我个人认为，首先房地产还有相当的发展潜力，这是我讲第一个观点。为什么说有相当的潜力，第一我个人认为房价的现象是一个货币的现象，现在美国为了请得经济复苏，又在推行宽松量化货币政策，这从国际金融的角度它将影响我们的货币，美国对付中国，一手让我们买他们的国债，一手让我们的人民币升值，由于金融危机掉到陷阱里面现在开始爬上来，他又让我们人民币要贬值，这是美国的策略。这样的形势之下，我们中国的金融不能独善其身，必然受国际金融的影响，欧美的影响。在整个货币有可能受国际市场影响贬值的状态之下，我们房地产在目前还是一个投资的渠道，而且它的价格将会随着货币的贬值而造成房价的继续上涨，这是一个趋势。当然，我说货币贬值不是说马上就大幅度贬值它也要有一个过程，这个漫长的过程必然带动我们的房价的上涨。另外，我把我的科技拿出来给大家看一看。就是说，我们现在为什么房价这么高，刚才从国际讲，从国内讲，大家想一想我们现在十年来，我们的货币扩张太快了。货币总量21.92万亿，后来增长的4倍。再看我们中国P88%，美国只有61%。我们的外汇渠道兑换民币也是一个货币发行，现在已经3万亿以上。再看我们信贷的规模，2008年是9，2013年是20万亿，增长速度非常的快。我们在再美国对比，大家看看这个数据。我们M2，就是我们的货币发行量中国是85.2万亿，美国是60万亿，但是我们中国85.2万亿的货币，只创造47.1万亿的P，而美国60万亿的M2，创造100.1万亿的经济。再看一个现象，现在银行的资产迅速的扩张，2002年底我们央行资产5.1万亿，去年28.99，我们的银行20亿，到今年7月末144.6万亿，保险公司坐着挣钱，银行躺着挣钱。
　　我们对比一下企业和银行，按照道理我们应该是实体企业赚钱，但是我们现在是银行赚钱这样的一个货币扩张的状态之下，大家都投房地产，你说房地产能够不伴随着货币的扩张，它的房价上涨吗？你叫它不涨都不可能，拉不住的野马，这是我讲的一个问题。
　　第二个，我要讲的就是，我们现在房价的上涨，主要的是受供需的影响。供需的影响有这么几点，最近有一个说，因为我们的人口红利了，所以我们将来市场需求未来十年要比前十年上涨的幅度下降，就是没有多大的需求，它也搞的一个图表，昨天我在探讨的。那么我看了以后，我觉得这个数据不完整，为什么呢？因为我们确实是人口红利现在了。我们第三次生育高峰，1984-1987年，这两个年代出生的，也就是说31岁是刚性需求，到了42岁左右他是改善性需求，到2015年还有购方的。我们在还有几个因素，一个就是我们的收入增长，按照市场上的模式，就是说，你看放凡是收入增长他住房的消费他就随着增长，欧盟、美国、日本这些家庭消费机构，住房都是第一大支出，而我们现在的城镇居民的收入在逐年的增长。另外，我们现在的户籍人口由三点几以上，下载鲜姜到两点多，家庭在逐步的小型化。我们家庭里面三代同堂的越来越少，根据国际的经验也是这样，家庭人口减少，户籍人口减少，住房的需求必然加大。因为家庭作为一个细胞，细胞多了，一个细胞要一套房子，就必然加大对房子的需求。还有我们现在年轻人独生的比较多，不愿意回去住。如果两个人一套房，如果两个人独生两个人就要两套房，现在离婚的比较多，离婚了两个人就要两套房。所以这些因素都导致我们家庭对住房的需求越来越大。还有一个就是现代交通，和现代城市的配套设施越来越好，尤其是一线城市，你看我们地铁，刚开始500公里，后来到了700公里，现在修到1200公里。这个地铁于之相配套水电气暖、教育、商业、文化高中配套设施，包括医疗等等。那么它对我们外地人的吸引了是越来越大的，在这样的状态之下大家都往一线城市跑，所以说一线城市的房价是必然的需求。另外我们从行业内还有一个数据，心在城市里面原有的需求对住房需求量种状况，一个就是面积要求升级，人均面积都是在30平米以上，我们了解到，有80%的人是被平均，他们的住房消费是在30平米以下的，他们希望增加面积。也是100到120这个改善性的需求，这个潜力常大的。还有一个是质量上的需求。大城市几乎有一半的住户住在老旧小区里面，设施陈旧，他们愿意改善。所以这部分人，他们一个从面积上增加，第二从弧形上改善，这样的需求是很大。刚才我一开始讲的人口购房需求，他这个想法没有想到一系列的考虑，特别是老旧住房的住户，他们这些的需求基本上被现实住了，所以这些需求是存在着我们房地产市场，尤其是一线城市，目前土地供应跟不上，速度加快，应该说房价还有上涨的趋势，这是我讲的一个因素。
　　第二个因素，不能因为我讲的前面这些因素都是盲目的乐观。虽然我们有庞大的世界市场需求，但是这个需求应该像我们今天讲的，悠唐悠唐要优质一点，走得过快过度的透支需求，我们市场有没有风险？应该是有风险的。只不过是这个风险没有全面到来，如果我们建立长效机制，通过法律税收的手段使我们的市场保持平稳的发展，我们市场在十年、二十年增长是有问题的。现在的问题是什么，我们一线城市和三四线城市两边发生了截然的反差。在座的大多都住一线城市，一线城市如果像这样的速度往下走，我个人认为还是有。为什么呢？现在买房子都变成了买青菜萝卜，如果变成这样趋势他买的不是需求，买的是投资，更进而买的是投机。我们的市场泡沫逐步的堆积，如果我们不进行法律的市场的、税收的、金融的、土地的、综合的政策进行调控，当然我这里讲的不是限购而是市场的调控，建立长效机制。如果这样的速度发展下来，最后一根稻草压垮，它到来的时间就加快了。我请注意开发商认清形势，一方面我们有庞大的市场需求，当然了，我们的房地产是利好的趋势，但是也希望我们的开发商慢慢的做，只有这样我们的房地产市场才能健康平稳的发展。我预祝我们在座的开发商在我们城镇化带动之下新兴地产转型的条件之下，我觉得我们大家都能够发财，谢谢大家。
　　主持人：
　　那么下面我们首先感谢会长发言和独到的见解。接下来我们进行大会重要的环节，我们中国房地产金棕榈的颁盛典，首先我们第一轮颁的企业一下。
　　第一轮颁：
　　燕达地产集团所开发的首尔国际村荣获中国地产金棕榈-2013中国最佳典范城市综合体大；
　　海复丰投资发展有限公司所开发的上海国际公馆荣获中国地产金棕榈-2013中国最具幸福指数品牌名盘；
　　湖北长江华盛文化发展有限公司所开发的宜昌长江国际文化广场荣获中国地产金棕榈-2013年中国最具投资价值（文化）旅游地产项目；
　　鸿祥集团生态旅游开发有限公司所开发的庐山佛具城荣获中国地产金棕榈-2013中国商业地产十佳专业市场；
　　烟台高新城市投资开发有限公司所开发的蓝海国际公寓荣获中国地产金棕榈-2013中国房地产人居最佳范例金；
　　安徽冠景旅游开发有限责任公司所开发的琅琊山冠景国际旅游度假中心荣获中国地产金棕榈-2013中国最（醉）美度假小镇；
　　接下来有请中国房地产研究会副会长房地产法规政策委员会主任委员胡志刚先生和嘉实基金王总来上台为各位企业代表颁!
　　第二轮颁：
　　湖北长江华盛国际文化发展有限公司荣获中国地产金棕榈-2013年中国文化商业地产区域品牌价值十强企业；
　　当代节能置业股份有限公司荣获中国地产金棕榈-2013年中国最具社会责任感房地产开发企业；
　　姜仁地产机构荣获中国地产金棕榈-2013年中国最具潜质营销机构；
　　缤纷饰家（）管理顾问有限公司荣获中国地产金棕榈-2013中国最具创新性家装企业；
　　燕达（地产）集团肉或中国地产金棕榈-2013年中国最具城镇化推动力先企；
　　下面有请阳光100集团常务副总裁范小冲先生为各位代表颁。
　　第三轮颁：
　　湖北长江华盛国际发展有限公司蔡云华总经理荣获中国地产金棕榈-2013年中国文化商业地产最具领导力风云人物；
　　江西鸿祥集团生态旅游开发有限公司屈胜鹏董事长荣获中国地产金棕榈-2013年中国商业地产最具领导力风云人物；
　　当代节能置业股份有限公司张鹏先生荣获中国地产金棕榈-2013年中国房地产优秀企业家；
　　刘泉池同志荣获中国地产金棕榈-2013中国房产最具创新力人物；
　　沃土中国袁桐同志荣获中国地产金棕榈-2013年中国最具优秀职业经理人；
　　下面有请夏岩集团董事长夏岩先生为各位代表颁。还有中国日报网的主编吴海花女士，一起上台颁。
　　下面进行我们大会的下一个主题，新型城镇化与未来房地产开发趋势，一直是广大房地产企业非常关注的热点话题，有一些房地产的老总在私下里沟通的时候，我们也包括和夏岩集团董事长经常沟通，在中国开发房地产企业不但要看地而且要看天，也就是说看我们国家的政策走势以及房地产的趋势。今天我们将有幸邀请到阳光100集团常委副总裁亚洲放俱乐部名誉顾问范小冲为大家解读中国未来发展的趋势。
　　范小冲阳光100集团常务副总裁 亚洲房地产俱乐部名誉顾问、专家委员范小冲：今天非常容幸和大家交流中国城镇化，刚才胡会长已经谈到周围城镇划时代是中国最大的利好。这么多人，进入城市，大家都知道股市肯定有资金流入，这个市场会起来。中国这么大的人口流入这是一个海量的人口，这是带动了中国的城镇化，也带动了中国房地产，这些人进来需要居住，作这儿需要商业及需要有服务，这是中国经济最大的动力所在。我想今天大家有一些争论，就是说过去头几年大家都在说走进二三线城市，现在大家全都回到一线城市，认为现在二三线城市是泡沫所在，认为现在一线城市才代表着未来，现在很多企业回归一线城市，大家对这个二三线城市实际上是形成180度大转弯。今天我想说一下，实际上中国第二轮城市化的主战场是在二三线城市。中国第一轮城镇化确实是一线城市，一线城市人口快速成长，已经过了两千万，而且现在号称进入也有50、60万人口。大家同每年进入中国，每人每年进入趁势人口现在1500万左右，真正进入北上广到底多少个人？还是到达了三线城市。中国真正增量市场，真正中国第二轮城市化的主战场，恰恰二三线城市。一线城市现在大家看到火爆，火爆是什么？因为调控很厉害。一线城市土地供给远远不能够满足，一线城市现在还有很多的这些不管是行政的，还是这些资源的，它的这些特定的资源，实际上是其他城市不能比拟，所以达到要想成功要想有未来，宁可一线城市蜗居。一线城市的增量已经很少了，从这几年的数据可以看到这一点。
　　这儿数据，2013年上半年的数据，一线城市这个销售面积大家看得很火，在全国占4.6%，二线城市30%，三线城市65%。可以看增部分实际上都表现在二线城市，一线城市它在进行结构的调整和升级。真正中国的下一轮城市化的主战场，现在在二三线城市而不是在一线城市。
　　最近很多人都在说二三线城市，好像是泡沫所在，阳光100聚焦二三线城市，包括我们二三线城市实际上二三线城市才代表着未来。中国的城镇化及可以看到中国人口快速进入城市，80年代中国城镇化率不到20%，也就两亿人在城里面。到2010年占了50%，6亿人，2013年9亿3，接近10亿人多，未来还有两三亿人还要进城。今年的城镇化率，还有2万多的农民工实际上在城市和农村流荡，不能把他们成为城市人口。中国的城市实际上这个人口快速进入城市在城市居住变成城市人口，这是中国今天的最大的，这是一个最大的事件，足以影响中国现在的房地产，中国未来的经济，和未来的一切的。这是一个能量。中国过去是计划体制，包括二元体制，农村只能在农村待着，你不能进入城市，到城市里面来过去是盲流还要把你抓回去，现在实际上也不能享受到城市所有待遇和它的保障。现在可以看到，这么多的人口一定要进入城市这是是不可，尤其现在正在打破二元结构。所以农村人口进入城市趋势是在加快。刚才所说的城镇人口，都进的哪儿？主要进了二三线城市，而不是一线城市。这些城市市场是最健康的，不管它今天是增量市场还是它的占的比例，还是它目前的发展的阶段，实际上是更加健康的，一种资助改善的升级的，实际上是一个健康增长的阶段。不像一线城市现在说那个地王已经拍到7万三。所以二三线城市它绝不是二三流城市，它实际上真是这个未来中国城市化的主战场。这有很多大家看到这些比例，人口的增长，它的总量，还是增速还是现在房地产的销售的面积，销售额都可以看到一线城市是在下降，二三线城市再增长。所以不是说二三线城市好像现在就是一个，大家避之不急。第二轮城市化是给二三线城市带来了巨大的发展空间，而不是一线城市。
　　我们阳光100实际上我们一直聚焦二三线城市，二三线城市很多，并不是二三线城市随便找一个，那么二三线城市寻找最具成长里的二三线城市才是放未来的机会，这个地方在哪里，中国第二轮城市化的新型城镇化，可能到三中全会才会退出，大的调子实际上是大的城市圈，城市带这个发展战略。也就是说，在这个经济发达的区域，以核心城市，中国城市带动这个区域中等城市和小城市，中小城市形成一个城市群，这是中国城镇化发展的方向，也是国际发展的方向。现在国际上也是一样，不管是日本、美国、还是到欧洲都是城市群、城市代用品。过去由于是计划体制，计划体制分各及每一个城市封闭，开始市场，这个城市之间的互动和分工这个会使这个城市整体经营发展，而且现在轨道交通地这些城市的轻轨、高速，要把这些城市拉成一体。所以这儿才是这些未来的主要城市，你要是变成一个孤儿，孤零零一个地方肯定有问题，配合城市圈城市带，这样这个城市跟中心城市形成了分工，跟着中心城市和区域共同成长。我们做的一些分析，我们觉得因为聚焦了这些城市圈和城市带二三线城市，所以它经济的水平，实际上是高于 ，比如说高于二线城市的平准水准，包括三线城市也是一样，等等这是一个内部的一个文件，也在论证。因为现在很多都人说二三线城市不对，还是鉴定信心。
　　二三线城市，是一个增长的市场，但是二三线城市也是一个很宽广的概念。每一个城市我们聚焦它不同的产品，聚焦市中心，三线城市我们聚焦市综合做综合体。现在很多人在那儿说二三线城市的风险，我想这肯定是，刚才我说的是机遇，风险是肯定有的，要不然很多人现在回归一线城市。但是风险在什么地方？实际上有很多人没有把握住这些二三线城市发展阶段和发展的机会。机遇我想就不说，这是一个增量，说它的风险。我们认为二线城市今天正迎来了建设新中心，很多城市再中心趁势建设附中心，这些新型的中心它的房价是超过一线城市，刚开始大家觉得那个地方偏及随着搬过去随着大量基础设施和一些商务区，包括一些配套的完善，而且那个都是全新的规划，很快就发现那个地方城镇性非常大，大家可以看很多二线城市新中心是它一个巨大的机会。二线城市还有一个今天的规模扩张，它的机会实际上在新城中心，它的风险也有一些在老区里头，拍的那个地王，这是有一点风险的。我们新相对是比较谨慎的，不太敢拍那个地王，当然有的拍地王也赌对的，因为整个大势往上走。实际上新中心由于它开始，大家对它认识不足，它的地价不高，未来你会发现真正房价高和真真正未来的城市中心都是在新中心。
　　三线城市呢，实际上是一个城市化的过程，它还在一个城市聚集的过程，很多人到三线城市晾在那儿了，为什么，他延续了过去的思维，三线城市建了很多开发区，这个也要建开发区，所以一忽悠就去了，土地也便宜，到那儿一建他发现这个城市是一个聚集的过程，没有到发散的过程。所以他在那个地方，当然从城市发展方向是反着，所以很多人到的三线城市说，这个不行。因为他走错了方向。我们觉得在二三线城市要把握二三线城市的发展阶段，三线城市今天是一个城市中心化的过程。所以城市中心是机会，但是它的风险还是在郊区开发区的过度开发。从阳光100也分享我们的一些看法，我们也在选择这种有产业支撑，有人口聚集大都市圈的中心城市，而且也在积极的审慎专著，全国优选，不选地王。因为你选的面广了，你就不会只能在这一个地方抢，别人来了你一定要在这儿，那最后就变成这个地王了，你要赌未来，你不知道这个未来到底怎么样。而且再一个你有这么多的资金，赌它不如到三线城市这么多资金开阔一个更广阔，更有未来，风险更小的地方，这样更有意义。
　　大家还有什么交流的吗？我就简单的谈一下二三线城市，大家对它现在不同的看法。
　　提问：二三线城市的轨城有点严重，银口、天津等等包括郑州的新区挺严重的。刚才你提到观点很新，二三线城市是增量有机会的。这一块你详细解度一下。
　　范小冲：这个城市的发展，实际上它首先有人，你玩命盖楼没有产业，这个地方是没有住的。像鄂尔多斯，大家都玩命盖，大家都是一个投机的需求。但是那个地方没有产业，它也没有融入大都市圈的分配过程中，所以刚才说二三线城市的风险有的时候就在于它的的房地产的开发，超过它的人口增长和产业的增长，这个城市就是透支，就是泡沫。刚才谈到的就是说，这是一个宏观的概念，比如说中国的人口，可能只有两百万人进入一线城市，但是二三线城市它并不是说每个城市都均等的进入，今天实际深城市化的竞争非常激烈的，每一个城市现在都使出了18般武艺，就是来招收。有产业的匹配这个开发商就很快成长起来，但是如果没有产业支撑，还是是有问题的。很多人被忽悠过去，忽悠到鄂尔多斯，到泡沫的地方，没有真正分析二三线城市的机遇在哪里，包括它的发展方向在哪里？
　　一线城市在郊区化，也在变成城市圈城市带，是这样做的。三线城市实际上是一个城市化的东西，在核心的地方。二线城市，刚才所说它的新中心是一个最大的机会。城市轨道交通，包括这些也在扩张。刚才所说的进入这个城市一定要选择，二三线城市它已经不像当年避着眼睛都在增长，它也是一个上涨的阶段，只要没有法律纠纷就行。但是在二三线城市比较复杂了，有涨有跌及需要你专门的判断，不仅仅对城市的选择，包括还有区域和地段。第三线城市做出来的就很，因为它的住宅阶段很初期，价格竞争，品牌开发商到哪儿说我这个，给人家做的很多创新和很多的我要价值提升人家也不认，人说 地段多少面积多少钱你做的其他东西都白费，所以那个地方一旦拍发，按照一线城市思到哪儿去，你打不过那些当地开发商。
　　我们过去不理解，十年二十年前，开发商为什么到了中国就做高端，为什么不跟我们竞争普通的住宅呢？实际上后来我们才发现，它的真正的优势实际上在这些城市，代表未来，而且形成代表城市升级的这个产品。它反而做了住宅，李嘉诚在的住宅最后还招收，因为他惹不回那些客户，所以二三线城市它需要选择然后它需要准确的判断，对城市的选择，以及对地块的选择和你开发产品的运用。
　　提问：业内的专家王子陈在2010年说，2013、2014年全国的商业地产，尤其商业地产综合题，二三线城市有可能出现烂尾的可能，烂尾情况甚至可能遍地开花您对现在全国二三线城市这个超大综合体的销售和经营怎么样，是不是确实有这样烂尾的可能性？
　　范小冲：这个风险非常大。现在很多比如说在程度号称综合题超过一百万，沈阳、杭州这些城市都是综合题非常多。像住宅，说白了它是开发商，但是开发是卖掉。因为客户已经买了，它住不住是他赌升值。开发商已经卖掉了，实际上风险并不大。商业是比较的，它大量的资金，要不开发商特别是做大的中心，它产生的开发商它的钱物都是从银行贷的，城市容量是有限，尤其是今天这个商业的形势变化非常快，大家看看现在的淘宝，看了各个方面发生了变化。过去是有一种等于说供不应求，大家需要买很多东西，实际上真正生活的东西比例已经越来越低了。本身的商业垢污它的比例随着经济的发展，它就降低了。而且现在又受到淘宝电子商务的冲击，现在同质化，到那一个商店买东西都是一样的。而且这些大型的商务综合体运营成本很高。你就是没有人买还要开空调包括整个管理，使用率。投资回很大。刚才你说的这个风险肯定存在。有一个综合体这个地方动地段的要求常的苛刻，这个综合体是一个什么东西，它实际上城市发展到一个阶段的产物，它实际上是一个综合类的，它有酒店写字等等不同的功能，实际上建筑群。写字楼可能为酒店提供客户，实际上还有很大的公寓，既了它本地自己的消费，同时还带来外来的消费，所以它之间是打的一个群架，它共享的客户最后形成一个聚居的效应，产生的化学反映，这个东西一旦做好了价值非常高，但是做不好互相打架，这个技巧比较高。同时做这个东西，实际上是靠自己创造价值。像住宅有很多，实际上是跟地段有关，跟土地增值有关，而综合体有一个地块不大，靠自己的开发来创造价值。它的目标和一定是一个城市的中心或者这个区域的中心，它对地段实际上常苛刻。现在动不动就建一个，这是过剩，而且风险是很大的。对于综合体这样非常慎重。刚才所说的，它不仅仅是一个检验你投资，一个投资量比较大。不像住宅，盖完一期盖两期，盖不了就停那儿。但是综合体不一样，要求非常高，包括日常的运营，有很多做的运营体看着赚钱，做了酒店有亏等等，几年利润就流回去。所以综合体不是简单的盖房子，它一个更高水准的竞争，综合体肯定中国这个时代迎来综合体它伴随着城市升级，今天迎来的综合体成长的时代，但是很多综合体现在已经开始处于过剩。真正出现泡沫没有什么大的泡沫，所以综合体一定要小心。
　　提问：的增长投资者说，有一些三线的城市，它的工业非常发达，里面有很多产业，比如说浙江、江苏或者是广东有一些三线城市，某一个产业占国家销售量70%，有像这样的龙头产业。这些城市如果你把房子卖给这些打工的，不是很好卖因为是工厂的，可是这些产业的业主他们很有钱。你如果面对这一群人，你会怎么分析，我们还是研究。
　　范小冲：中国这类城市很多。这雷雨云城市实际上它还是处于这个城市初级发展阶段，它实际上就是工厂，为这些人做的一些居住区，还常的阶段，这类城市房地产并不成熟。因为它的交易，实际上并没有商务功能，并不需要写字楼，还是工厂自己搞定了，然后它的交易实际上外面，它的员工都是没有更高收入，它的非常独特的一个群，也很少有他自己的，他跟城市并没有多大的关系。所以这类城市实际临着非常大的挑战。当天的苏州最早引进新加坡工业园，之后这个城市它慢慢了就意识到，我苏州做的并不是一个简单的工业园，开始做邻里中心开始做商业，虽然大家垢污方便，但是发现这个城市还不行，现在这个苏州已经变成了一个城市的功能，所以现在苏州的房价发展非常快。它把中叶园提升一个真正城市功能，这个城市就有价值。如果单独的一个工厂区，你会非常典型，一上班的时候大轿车奔工厂，下班一拉走，这样他的需求跟你有关，比如说富士康，他自己都全解决了，要找到城市需求的，城市发展到一定阶段的产物，他还需要一个工业区。
　　提问：阳光100有没有进入一线城市的计划，对二三线城市选择的时候，您看好哪些城市？
　　范小冲：我们觉得一个企业有它特定的目标客户群和它核心的竞争力。我们觉得在一线城市拼这个资金阳光100优势不在这儿。我们还是聚焦在那些增量的市场，这个市场的相对于是比较确定的，市场是稳健的，需求不会大起大落的，我们是可以持续开发，我觉得做一个行业不能光赌。我们实际上有点像连锁的方式，聚焦相同的目标客户群，聚焦同一类了的产品我可以复制，中国600多个城市我们选择70多个城市，这些城市我们觉得对我们而言都有价值。你的选择面很广，而不是说砸一块地。作为一个行业持久的发展，我们选择一个相对稳健的一条，从阳光100的都是比较稳健，国家有很多政策很多人赌对了，我想我们是按照它一个真正需求所在，我们做这样的事，你的成长是可控，而且你是可持续增长，而不是暴涨暴跌。我们还常二三线城市，刚才说二三线城市选择哪些呢？我们也说了，选择大的城市圈，城市带，它的中心城市，这些城市随着中国城市群、城市带的一个兴起，这些它比一般的所有二三线城市，它的增长更有动力。刚才说也有产业支撑，也有人口支撑，人口在往这个地方聚集，产业也往这些方面聚集，不是一个城市的力量，是一群城市的力量，带动了之后等于说二三线城市就跟着一起上来了。大家都认为二三线城市好像都是鬼城，鬼城是有，有人晾在这儿我们也很心痛，我们觉得二三线城市也是很不错的。
　　提问：未来的品牌地产，会不会在二三线城市去推精装一体化？
　　范小冲：精装是一个大趋势。毛坯房现在是半成品不仅仅造成每个人的装修还会造成这个品质的下降，买了房子以后一两年都进不去，有的人都不装。而且本身的成本也高，所以精装修毫无疑问是一个大的趋势，但是现在为什么很多人不做精装伺候不起这些客户。现在中国的房子是比较粗糙，毛坯房就是自己搞定，一做精装所有的毛病都出来了。而且精装过程中它的品质把控就有问题而且客户所挑剔的实际上都是很小的事，什么地板翘一点门划不道，这个东西搞不定，也就是说它的精装它所带来的工作量，包括管理的量，包括把控花非常大的精力，很多人觉得不值。但是未来精装是必然的有极个别的住宅。当然客户也有自己的想法，他可能想装成这个，别的还不愿意。但是集合住宅，尤其别的城市大高楼。阳光100我们也推精装，如果你不推精装未来带来的问题太大了，而且品质也没法管理。
　　主持人：感谢范总精彩发言，接下来我想占用大家五分钟的时间。来说我们亚洲俱乐部的发展思。
　　在座嘉宾已经参加过很多的活动，对我们亚洲房地产俱乐部有一定的了解。2009年成立至今做了大大小小的产业峰会已经做了数十场。很多嘉宾都是经常参加我们的活动。这是我们的一些回顾，包括亚泰商业地产峰会，亚洲地产模式创新论坛等等，包括我们今年也搞了一些创新，在的呼和浩特举办一个小型集投融资对接沙龙，在美丽的呼和浩特，八月份大家都知道那个时候非常热，全国地产商尤其是南方的嘉宾都会聚到呼和浩特避暑，这样我们的论坛还有更好的作用，大家在轻松愉快的氛围中进行深度的交流。根据这个思，尤其是在包括以前和范总私下里曾经提到过，我们能否打造一个小的固定的，相对固定而且不断增加的会员制的圈子，尤其是这个大型的峰会，大家有一些人感觉，就是峰会它是一个比较好的东西，它可以获取很多的信息，可以结识很多的人脉，但是峰会这个东西我做这么多年我有一个感触，就是一个相亲。企业的相亲大会。有的人想找这样的企业，有的人找那样的企业，大家并没有针对性。也有很多客户抱怨，总结出来了。有的说项目太少，放眼往去没有资源。有的就是换了名片没有下文了，没有结论。像何总，很多老总从广州西部、东北等等我们这些地产企业老总来一趟很不容易，时间也花了但是没有产生实际的效果，我们今后尤其是2014年我们发展思就是把这个房地产的大会，把它继续做下去的同时，我们要有落地的东西，我们会搞小圈子的活动，我们以会员制的形式，要把我们的企业需求落地。其实我们企业核心需求就是地产融资，地产投融资及我们现在已经开始做这些方面的工作，额取得小小的成绩，为房地产企业融到了几个亿的资金。我们也取得的小小的收益。结合这些思，我们可以为放企业解决实际的问题，可以加深企业方和项目方的交流，另外一方面我们会在2014年搞一些级的考察，包括常州、无锡、苏州、浙江沿海的城市，他们的，我们联合了全国工商联，全国基础设施商会，联合搞一些地方性的考察，把我们资金方，地产开发商，还有地方的领导，三方会聚在一起，我们在这些风景好的地方，我们会召开这样的二三十人的考察活动，在这些考察过程中我们针对有优质项目，需要融资的企业，这是第一类。
　　第二类就是希望寻找二三线城市投资开发机会的企业，可以直接和领导进行直接面谈。第三就是希望寻找海外投资开发机会的企业，在我们的一些过程中有很多开发商，他们希望走出去，他们希望亚洲房地产俱乐部提供这些平台和机会，能够为他们寻找海外的土地，海外的投资机会进行工作，我们也结合这些需求联合了我们很多外长期合作机制，他们也表示非常的欢迎。包括现在西班牙、意大利还有法国的城市，他们都非常欢迎中国的企业家过去开发投资，当然当地也有一些非常好的，类似旅游地产这样的项目，也希望有投资今年以来。所以说他们找中国的企业有语言不同，或者他们往往找大或者当地的商会，包括像美国，美国的美中商会跟我们联系，能不能联合搞一些海外考察活动，我们也结合这个需求我们以后了一些策划。所以说明年我们打算把大会进行的同时，小型，考察和海外考察综合型会员制的一个活动。这是我们发言嘉宾和亚洲房地产俱乐部的亚洲委员。
　　第一投融资沙龙，一些地方他们非常欢迎我们的房地产企业直接接触，有十几家，像无锡市一个区的领导，我们上次碰面的时候跟我，十几家房地产企业来对他们来说很重要的事情。我们如果召开一个地方性的论坛，我们基本上可以会聚20、30家的地产企业，老总直接和他们进行对话，他们的领导也常欢迎的，他们会非常重视，你们来我们这儿考察我们会提供一个全面的接待。我们每年打算安排考察安排6次，人数限定30人之内，如果超出这个会员人数我们分两批或者三批，这些有投资价值的城市，包括夏总在新疆开发旅游地产，新疆现在投资形式也常热，现代出了一些小小的状况，但是这是投资喀什包括南江很多旅游资源这是最好的时期。包括也会组织新疆考察，夏总带队和我们当地新疆旅游领导亲自出面接待，带领大家去考察。我们打算11月份这样的活动。我们也会搞一些轻松的愉快活动，在蒙古包里面进行一些大家共聚酒杯，共同探讨当前形式一些内容，大家都据觉得这种轻松愉快的范围，交到真正的朋友增进项目方之间的了解，这个项目是很高。我们在呼和浩特搞融资对接会，有一个山东企业就初步达成意向，总投资额达到10个亿以上的规模，对我们来说也常有成就感的。以这种形式及以轻松愉快的氛围增加大家彼此的了解和灵感的沟通互动，所以我们觉得应该沿着这个思继续往下走。
　　重点项目沙龙，我们会邀请资金、银行等等老总，和全国有项目需要融资的企业我们把他们会聚在一起。三月的，夏季在呼和浩特，秋季在漓江，以及冬季的三亚。也投融资对接，第二天会搞一些旅游考察及大家有交流的时间。第一点认定是一个正规的会议，资金忙说明一下自己的投资方向，项目说一下他所携带的项目是一个什么样具体的模式，他们可以进行有深度的互动，第二天我们搞一些旅游考察活动及这样增进大家彼此的了解和更深的互动空间。还有一些海外考察，包括我们会安排一些游艇上包括三亚等等城市会安排游艇，高端的马术培训，包括直升机俱乐部也和伟大的直升机俱乐部取得了联系，很多地产老总喜欢玩儿直升机也是流行的趋势，结合这个其实我们也是赶一下时髦，只要是地产老总喜欢的事情我们就提前打头阵。昨天夏总也是详细介绍的一下，体验了一下直升机的这个活动。
　　第三个就是海外考察投资，那么刚才已经介绍了，我们打算每年在美国以及欧洲，我们都联系好当地的一些的代理比较大的权威机构，分别在5月、8月和10月，赶赴美国、和欧洲做一些级的考察。我们计划有20个地产商，以及金融相关的机构，我们就可以进行一个深度的考察。大型的专业化会议，就是我们的强项，我们这么多年一直做这个大型的专员化会议，文化旅游投资论坛，新城市高峰论坛等等城镇化的。我们在这种趋势下。包括10月17日在这个酒店继续召开购物中心餐饮峰会，这样我全国各地优秀的餐饮企业和商业地产的开发企业会聚到一块，搞对接活动，这样的话我们的会员企业也是可以参加的。由于时间的关系，我们就不在这儿详细介绍了，大家桌子上也有我们的会员手册，第14页是详细的会员规则，后面这台桌子是报名处，今天大家可以在这儿进行一下等级，今天报名的企业将会给予一些特殊的优惠待遇。不同的会员级别会有一些更好的服务，我们作会后对融资企业做针对性的对接。
　　下面嘉实基金明王总来讲一下，关于金融如何推动中国城镇化以及房地产的发展方面，由王总发表一下独到的见解，大家掌声欢迎。
　　明 嘉实基金管理有限公司房地产投资总负责人明：大家上午好，感谢亚洲房地产俱乐部，感谢刘总。应该说，房地产行业和中国城镇化的进程的发展，未来的前景常的。行业的发展，离不开金融的支持，金融作为经济的血液，房地产行业的重要资源，应该说和放行业密不可分。目前能够房地产行业提供金融渠道有几个方面，最大的还是银行，其次是信托，接下来私募的基金有外资，之后新增的一些。应该说这么庞大的市场，占主流的主要的还是银行和信托。这两个是最传统、最成熟的金融机构。在国家宏观调控大的政策下，银行到信托拿钱受到很多政策的。目前法律的，对外资GPLG进一步的，所以目前来讲作为房地产新银，这个融入到房产金融里面来，部分的弥补或者是解决了一部分房地产企业，特别是融资困难的中小企业的融资难度问题。所以我作这儿作为基金资管的代表，介绍一下基金资管如何为中国房地产的行业，如何为城镇化的进程提供金融支持。大家知道向银行、信托借钱，面临着最大的一个问题，特别是对中小企业来讲可能就是四三二约束的问题。特别是处于前期开发跟建设过程中，这个阶段是最需要钱的。但是金融机构它一定要求你取得四证五证，要有百分之多少的资金，还需要二级资质，大部分市场上缺少钱的企业都是二级资质的问题。我们对于资金资管没有影响硬的。之后开了基金资管这个口子，有了一个新的渠道。我们对监管程序报备是事先及大家也知道一般一个周期快的可能两个，慢的可能是要四个月到六个月，特别对房地产行业。一个是融资难一个要钱急的企业提供一个融资的渠道。第三点，我们的计划的话，因为我们是公募基金下面新开的基金资管，所以中国证监会是我们的监管机构，中国证监会旗下有上海深圳两个交易所，所以我们的基金计划投资人它持有的基金资管计划可以不必向信托一样，一定要持有到期错能对付，我们佳是基金资管计划目前已经有三个挂到交易所交易，这样的话我们的投资人就是这个获得了中间退出，提前兑付这样的。这个通道打开，一方面方便了投资的流动性，另一方面也对有效的降低房地产企业的融资成本提供的方便。所以我概括基金资管跟其他的融资渠道特别是和我们信托融资的区别，三个特点。一个投资角色要快，一个是投资人有融资渠道，有退出的流动性，另外一个刚性的特点就是我们不必过强调一定是要四三二，因为银行信托来讲四三二的制度，所以这样来讲我们定位应该是银行信托之下，这个外资之上，我们融资的成本大概也是这样的一个区间，银行的成本大概在十以内，信托的成本大概在15左右，聘一个外资应该25%以上甚至30%，所以我们融资成本应该在15-25，这样的区间。
　　从业务的分级和资金的成本来讲，我们都基于中间的阶段，关键是要看具体的项目，具体的风险，把收益和风险做一个适配。能够承受这样的风险期望这样收益的投资人的话，来选择投资这个基金资管计划，也希望我们能够为这个优秀的开发商，特别是有融资困难的，融资需求，急切融资的中小开发商提供金融服务。因为时间的关系，我不想展开讲，更多的时间留给大家提问，如果有问题可以欢迎随时提问。
　　提问：
　　明：基金资管目前没有明确的投资，一个是对一二三线城市没有。我们第一个项目就是江苏镇江，如果按这个旧的来说应该不算三线，应该是四线，这一块没有。刚才讲的开发商的这个资金，没有特别，但是如果你资质很快，如果主动管理需要加强，风险防范的措施也要加强，让投资人能够放心。另外我们对业态没有歧视，对这个区域没有歧视，不管是住宅还是商业，是销售还是持有，我们主要是替投资人判断钱回去如果按时回来，你项目回来你融资人有这个能力，这样我们也是可以考虑的。至于您提到商业、文化、旅游、养老，这些行业的话只要是能够投资人的利益，能够让我们的资金出去之后按时的回来，这样我们是没有歧视的。
　　提问：您刚才谈四三二的时候是重点强调二了，四的问题我觉得比二更重要。
　　明：应该说，其实对四也没有特别的硬性的约束。目前我们这样的一个渠道新开之后，特别开了口子之后，目前项目非常多，特别是中小企业，目前排队的项目都是五证齐全，我们目前阶段做了一个四的，如果特别好有三证也是可以的。如果一证都没有处于拿地阶段，这个目前来讲随着我们没有的不可以做，但是目前来讲我们从投资人利益的角度，为这个房地产企业快速阶段，目前来讲还没有纳入我们业务范围里面，也许以后会做。由于这个资本可能更多来讲，很少做雪中送炭的事，更多的是锦上添花。因为我们背后也是广大的投资人，特别是像公募基金的投资人是中国资本市场的投资人。在股票市场亏得一塌糊涂，我们要把投资人的利益放在最高的，让投资人的利益得到有效的。
　　我们现在排队来讲，基本上是五证的还做不过来。目前基金资管从上月底已经批了41家。我了解了，41家真正开展业务也就是一半，其中一半在做通道业务。如果像四证以下，甚至四证都需要很强的管理能够，对开发商内部要有很深的理解，这样你才能为投资人把这个东西。如果是一证，后期需要更多主动管理介入，这样融资的成本和投资人的风险收益，这个实配性目前这个市场上来讲，可能还是有风险的。
　　提问：比如说像中央机关，它可能有一些项目的需求，但是它资金方面有，类似于成都、海南非常大的概念性的项目，土地国家划拨，这个可能需要寻找投资方把这个项目完成，类似于这样的项目您感兴趣吗？
　　明：我们对的信誉是最相信的，但是去年国家分别下了四五个文件，特别是融资的平台，地方的债务提出了警示。这样的话我们对这个方面也是高度关注，这个里面可能整体上发生风险，但是单个的来讲有还款能力，有确确实实还款资金的现金流的话，我们也是参与的，尤其是中央企业或者是国家级的企业，我们对首都飞机场也提供的几百万的服务，国务院的等等是毋庸置疑的。但是小的地方，我们也会来衡量我们项目的风险，切切实实能够帮助投资人把这些风险从项目群里面识别出来，做到有效的防空，帮助投资人识别，然后寻找解决方案。这个业务更多是通道业务，我们对来讲没有话语权，我们相信的信誉和能力，但是也要向投资人证明。
　　主持人：感谢王总的精彩发言。
　　明：感谢大家，希望为大家提供金融的支持，谢谢。
　　主持人：下面我们进行一个非常有深度的专业性的，关于旅游地产的，尤其是在今天的大会来自全国各地的旅游地产开发商和企业，来到我们的会议现场，由于我们颁也好，还有我们的长期合作也好，很多旅游地产企业对于景观的规划，我们发现他们对于这个方面有很高的要求也有很高的期待，希望能够听到一些大师级的专家发言，我们今天有幸请到了夏岩集团的董事长，夏岩先生。他在我们旅游地产赫赫有名投资、开发、设计、规划景观营造一体大型企业集团的高层嘉宾，我们掌声欢迎夏岩集团董事长，夏岩先生做精彩发言，谢谢。
　　夏岩 夏岩集团董事长夏岩：大家上午好，经常参加很多旅游、文化、地产投资大会，作为一个专业策划旅游投资地产的上海人，跟大家交流一下经验。首先我要说一个，我和这次会议主办方是好兄弟，佳期刚才业介绍了下一步和明年的一些计划打算，其实我和主办方也曾交换过很多的意见，我是他很坚强的支持者，无论在资金上还是在其他很多方面，包括资源上。
　　曾经我在杭州讲课的时候讲过一个小故事，在美国夫妻两个人带上一个朋友，经常去登山，经常去登山朋友聚得越来越多，那几个人在登山下来里面在账篷里渡过闲暇时间的时候，你是干嘛，我是干嘛的，物以类聚。为什么要讲这个小故事？现在夫妻两个不是登山协会，就是攀登集团，在美国有一千多人了。为什么达到今天？我跟佳期，就是主办方提第一条，第一我们为什么要举办个大型的投资会，我们的会下一步究竟怎么办？因为万事要记住三点，我们为什么在一起？我们通过什么样的形式达到什么样的结果，这是我们整天要聊的话题。我们中小地产的圈子，在中国也好，在国外也好无论是什么。上午的时候，范老师也是我们好哥哥，好兄弟，我们经常也一起交流。其实宏观、微观，二三四线城市，我也一些个人不是很成熟的想法，与大家共享。其一，我觉得作为专业研究旅游业，其实旅游和文化这个地产在某些程度上是一样的。我个人觉得，第一，二线城市、三线城市包括四线城市有谁来划分，怎么样划分？这些城市的特色在哪里，无论在成长率，你是赚短小的钱，还是赚战略的钱？这是必要的。比如说新疆，我玩的时候创造的时候都在新疆吸取营养，新疆我也做了将近十年，对新疆也非常了解，也有一些感情。在各个城市都有一些资源。以后新疆的投资的事可以找我。新疆是一个什么时期？你看一二三线城市，甚至四线城市都有。我个人觉得，作为我们中小地产商它的运作有它的优势，大家往往的模式占大多数，但是有一些中小地产商非常故事。我刚才讲的这个投融资的故事，这个成本太大了，无论是我们商业地产还是旅游地差，我们讲的就是投资、融资的成本。相对品牌大一点的地产商我接触的也很多，他们都是把一盘架子弄好以后，你品牌大，都让它来融资。我们这些中小地产商特别是文化旅游地产商要走一条什么样的道，刚才我说了，新疆现在是占资源的时候，如果你不是做小的，消息流马上两年之内回来，占资源是目前新疆出现问题之后最好的时机。比如说，前几天喀什市委专门到我的作品里面走了一圈，他也做过生意。他就说，两年前喀什按照国务院的计划是要打造新疆深圳，那么对接城市就是城市，中国把广东深圳几大城市，把喀什地区这个发展。这种融资平台也好，还有的政策之前两年前风靡一时，而且非常牛的一个城市。近两年来，随着新疆陆陆续续发生一些小的情况，大家也都知道。它的政策又从原来的地皮下面，建设地产补偿再做标题。它的土地，在新疆里面是体现城市吗？副厅级的一个单位，它特殊的地区，像我们中国的深圳一样，也和海南起步的时候也一些类似之处，所以他们选择城市的时候我相信一定要选择这种，用范老师话说，你还要选择地域上有特色的地方。喀什这个地，国家对口城市，包括国务院下一步对它的安排，大家可能也不了解，新疆国家在周大项目投资超过一定数额的时候，国家是不收税，特别是喀什，两年以后增长率极高的地方绝对适合做土地储备，这样的一个城市。
　　作为我们旅游也好，文化也罢，我们在真正进行投资选择的时候，其实往往碰到一个难题，刚才所说的，四二三，这些都是可以运作的。这些方子有很多，比如说做小额贷款，做基本投融资，包括风投不好，都在成立公司，在再转回来，投到文化创意，这是可以变通的。这个问题再跟大家探讨有点浪费时间。
　　在我经手目前这几个项目当中，根据本人的经验，也是花了几个亿的买来，也不能说我水平高哪儿去。比如说我在安徽买一块地，我的成本不到一个亿，一个什么主题公园，为中心的，同时我在它的身后有两千米的山林，像一个森林公园一样可开发别墅，我的个人爱好是专门做养生文化别墅，是我的最爱。两百个两排和独栋，这种养生大宅，真的不得了。靠什么赚呢我说一个例子，用一个亿万的成本投入取得其他我两百栋土地零出让。靠什么出让，第一二三线城市政策不一样，我们一定要紧紧抓住某些领导的文化特征。比如说它有一个温泉小镇，比如说它有一个富有地域文化特征原来历史形成的一些东西，你用这样的一个概念。同时一手先取得土地，就可以了，我就是这样做的。土地任务，我先办一百亩的土地开发，我通过民间激进的方式，那个点很低。土地开发以后，和一定要事先把所有事情考虑进去，能考虑到的就考虑周全，所以这样的情况下一个亿，说是一个亿我投一个主题公园，这个主题公园一个亿左右，可大可小。要有特征性，第一不可复制性，这个一定要做，我搞了很多年的研发，跟要有承诺。第二，它对本地区的带动作用是什么？领导都要政绩的。通过一百亩的融资，我融资的成本有多少，反过来我和土地同时建，这边建的时候主题公园就起了一个基础，这边就开始一期，那么主题公园随着卖房随时启动，一个亿到两个亿可以窍洞五个亿到六个亿万左右，这是文化小板块，所谓的文化板块，这么一个利润。还有光这样还不行，现在的时代已经知道，类似于这样的会议我参加了很多，大家也参加了很多，解决的问题倒不多。为什么呢？就是我刚才说了几句，咱们下回要做的事，其实以前也说过，无论你是做文化地产，旅游地产，它的症结，它的问题在哪里，需要什么事，就像对号入坐一样。说相亲也好，你先把对方的缺点优点和它的需求要提供好，这样对接平台的时候在开会之前无论我们我们是到新疆，还是坐一起论坛，就是把双方的需求的人员放在一起的时候，这样我们的相亲成功率就高。通过事先了解、调研，物以类聚，人以群分，什么样的人搞什么样的活动，这样大家来了才有收获。无论什么样的收获，用我们的话说，我每天都要学一样东西，不要把时间浪费掉了。
　　大家还要注意一个现象，我是做研究的，做策划规划必须要研究。中国五年到八年以后，大家看机场有一位大师说，不要低头走要抬头看间，天就是。政策在五年八年，今天跟大家透露一个信息，据可靠消息土地流转会在以后，有一些重大的举措。特别是农村土地二三线城市，在农村土地有一些重大的变化，可能不长时间就要公布了。像我们乡镇的土地和老百姓的土地，可能就不存在多少年没有的手续，国家的政策就是农村到城里面发展，把土地的卖掉。所以这一块要做重大的调整。我说的这个话是什么意思，除了端频快解决我们资金流的问题我们要要发展，这个时候要持发展稳站立，重项目。什么项目？符合人家的项目，这个我觉得特别是站这个字，因为中国五年八年主流发展以后，他们一定要明白，主流发展一定是资本市场的开始。资本市场的开始，一定从土地开始，无论你是租的借的征的，什么性质的一定回来在这八年当中发现一些重大的变化。
　　这是我给陕西养老地产做的一个前期策划，现在基本上已经开工了。大家看看这就是我说的，大家都知道特色，特色求发展，不是钱的问题，是的问题。咱们做旅游地产也好，做商业地产也好，第一个问题大家能说明白，旅游商业地产和陈商业地产的区别在哪里，哪一个品质应该怎么做，哪一个价值更高？无疑文化旅游地产它的价值肯定很高，它很大。因为跟你投资的就有相对的关系，因为每个地方都要开发旅游文化资源，这是国家出台的。先看看这个片子。这个项目大家都看到了，乔家大院，他占了很大民营地，用12万的平方景观放在室内，把乔家大院旅游的人群留在于此，用这个概念在后面拿下了大概不到一千米的开发建筑用地，是旅游开发项目。
　　这一块是什么呢？刚才我讲过了乔家大院有一二三产业，一二产业都向三产业扭转。一个阔老板想法很好，在乔家大院三公里处道边拿下了不到三千亩地，这个项目本身前期靠这个项目所谓的旅游文化创意产品。中国的静电大家看到，不去后悔，去了后悔。那么乔家大院每年一百万的人流次，他只要留下三分之一就可以了，还有三分之一的人群。他把陕西一年四季的景色容纳到到12万平方园区之内，后面的巡医、广场等等这些，这都是给的概念，但是这个前面有一个固定的盈利点，后面就是应盈利点的钱逐年把地的土地出让金从两百亩到三百亩，五百亩左右做这个养老地产的项目。
　　这个是我在常州做的，也是一个主题公园，沉积的十几年，投入十几个亿，后来经过我的策划以后一下子翻了接近13、14番，不到三个亿，不到一年的时间。中国可能了解，中国做主题公园一线品牌，包括国际可能都是现在的作品。比如说迪斯尼，东部华侨城。从三亚做到漓江，杭州本地就不说了，策划的这个事都是我的好兄弟。但是它的作用不一样，据说这个孔子像，正常建筑的成本应该是多少钱？它应该是在五千万到八千万，一个石雕，一个铜雕。不到一年时间做一个主题公园你随便问，没有一个人就是他的成本，这一块五千到八千，真实的。现在这一块加一块玖一起不超过五百万就把它干下来，15米高左右。主题公园也好，咱们都是做文化地产的很多投资人，包括一些。首先他们可以有几个事找我，第一个住，主题酒店，阳光生态文化主题公园，什么叫主题公园，有几个人能说清楚，有几个人能做成？做不成找我，我可以有现实的案例可以去看。我把江苏、南京、上海逐渐的处理，苏北的兴趣我也不是很感兴趣。投资容易，拔腿很难，苏北有一些政策还是比较偏激。我跟范老师讲的差不多，我是跟二三线城市，二三四线城市在晃。陕西、新疆，有一些小县城、小镇引起了我极大的兴趣。一个地产通过一个温街小镇的概念，垄断了当地的整个旅游地产的心目，逐年发展到，同几个亿发展到几十个亿就是一个小县城。刚才我说出生地是铁岭，18岁出来的，铁岭菖蒲县和赵本山家很近也很熟。铁岭作为三线城市，它就是一个新城区在原市委策划的项目就是一个死城和空城现在三千米没有人买，而且它的地产商是好多家，几家干出来的。
　　县委拍出来了，为什么是死的呢？我老家菖蒲县应该按道理是四线城市之外。它的处于辽宁的交界处。一个是太阳山，一个是月亮湖，是一个大水库一样，营造了一个开发区。这个是肯定做市场调研肯定调查，购买力等等，诸如此类的话题。大家要选地的时候一定要选地域的特殊性，产品的独特性。比如说我现在搞的投资，什么样的融资？搞一个规划，是一个旅游地产的项目。产品的独特性。我研究的主题，不工作是是公司研究的主题，比如说主题酒店，你看那个大灯没有，如果像这样的设计已经是落后的设计了。我说是设计。这一个灯的造价把六个灯都拿下来的。我经常来的中国投资商特别是搞主题酒店，比豪华，豪华是什么？材料就落后了。你这个汇报没有收回来，因为旅游综合题作为文化地产，旅游综合体离不开五星级酒店离不开，会所也离不开。现在的墙都是，一看墙面都是大理石，住的也是大理石。过三年一看就落伍了，汇报期是四年到五年以后，你为什么不考虑这个问题呢。我研究这么多年，不仅仅是工程设计的话题，一个伟大的设计师设计出来的作品，一定要有合理的成本投入，达到非常高高层次的效果。这是PPT里面，我投资的酒店也有这样的案例。这是新疆自治区通过的一个会展2000余亩的丝绸之的文化产业园区，这一块商业地产，5、6稿通不过，作为一个外地设计师我给他一稿就搞定了这个项目。这是所创的宾馆、驿站等等，这个作品在水城已经竣工了，大家可以随时去看。这是我投的花都温泉，大家可以看一下，什么叫文化创意产品，就是实景照片，不是设计方案。这个项目刚刚卖掉，还没有签字。看见没有，现在这是干什么呢？这里面是什么？男生的柜，我要搞设计每一个角度，我统统都要设计。什么叫文化，成本造价差不多多少。这是女的淋浴区，花蕊似的。看见包房没有，青花瓷系列，三层VIP区都是这种，以一组红楼梦的雕像，每个房间一个故事。你今天来了，明天来了，后天来了。大家都知道主题酒店，现在是摆上几盆花都叫花园酒店，阳光射进来也叫主题酒店？主题酒店是硬件与然间都要结合到一起，这才叫主题。我说以后要这样的项目，你要五星级酒店你拿出来四级的来搞，还剩钱呢，不信咱们试一试。我们建了很多城，波浪的城，一个是蜀绣的，下面是一个波浪的走廊，这样波浪式的走廊走起来是不平，是获迪斯尼世界纪录，两侧就是我说的，和一条45米长的蜀绣红楼梦的所有人物，包房之间每个人物故事为背景，它的成本马上可以想象一下，他们看到什么叫文化没有？书法是我写的，放几个灯，铺上瓷砖没有了。你看有档次吧？
　　下面就是一个景观区，所以文化的力量常大的。这是加到一起从脱土到竣工不到一年，而且没有外包。这是五大州，梅州提炼一个元素做出来的一个版面。 第二个就是典型生态文化酒店，这是日式的。
　　刚才说了很多，今天我是属于瞎三进来的一个人，原计划我不参加这个会，我今天下午还有一些事情，听说各地有一些城镇建设和文化旅游地产的同仁，还有一些融资团队。下面我介绍一个新的项目。我经常说一个好的商业模式，一个地产好的商业模式也好，还是一个投资的商业模式，它所具备三重性能。第一向着本身，我正在组织策划积极和一些融资单位策划什么项目呢？因为我在新疆根深蒂固发展了这么多年，新疆的旅游局仅次于西安的文物局。什么意思？有一个，每个地方都是不一样的。一些领导策划了很好的项目，新疆缺什么？大城市之间都是百度，新疆叫公经济，也叫公绿色经济。最缺少什么？就缺乏这种中建的中转站，中石油很聪明在这些特别的地点，解决外地和内地自驾游问题，光自驾游的消费，三峡数字地产商都不可能比，非常之大。第一条跟一些领导在石油站的附近以驿站的方式，你自驾游也好，你团队来了也罢，你到我这儿必须在我这儿吃住，而且约有大坝、大客的进行合作。因为他首先本身就是一个商务，那么新建有多数个线，67个左右。我们垄断新疆60多个旅游资源，自驾车旅游10%都不得了，那么这个行吗？三连环，第二次汇报，我在你这个线也好，在你这个周围也好，地区也罢，我得要土地，我的项目是需要土地，积极支持现在需要立项。那你需要草原的连接草原，新疆是一些矿有一些可以要地产的，也可以不要。三就是资源的流动，我刚才说了，你有喀什，你有克拉马尼，当你跟新疆的国家大规划早就作出了，超出的时间，超出的的问题高清一清二楚，市委都知道，他们很容易知道。那么商机是巨大的。
　　希望大家有时间到我工作室小坐，耽误大家太多的时间希望我们有缘多聚，我喜欢交朋友，谢谢。
　　主持人：感谢夏总的精彩发言，无论是渡假小镇也好还是旅游地产业罢，在景观规划包括景区的营造，包括相关的渡假这些产品配套设施包括生态产品以及娱乐休闲项目，我们夏岩集团都是中国领军型的企业，如果大家在这方面有需求可以私下里面和我们夏总进行进一步的沟通。
　　主持人：下午正式开始之前，由我们联合主办方中国日报，中国日报大家都是耳熟能详的。中国日报也是我们本次会议的合作，我们本次有幸邀请到了中国日报网主编吴海花，中国日报也想为大家介绍一下近期的一些动态。由秦国新先生为大家介绍一下，中国日报的一些情况，大家欢迎。
　　秦国新：感谢刘总搭建这样一个平台。我就简单介绍一下中国日报的一些情况。构建全系发出权威中国之声，这是中国日的工作任务和工作要求。中国日报是中国的国家英文日报创刊1981年全球发行量大概 80万分，海外50万份。中国日报世界了解中国，和中国了解世界的重要窗口，是国内外高端人士首选中国英文，是唯一有效进入中国主流社会，国外转载率最高的中国。也是国内大型国际会议会刊最多的。中国日报传媒集团津贴时代乃波，创新驱动，内容为王的，说明中国点明世界，不断加快海外发展步伐，完善全球才编和网络，向着构建世界级现代新型全集团的目标迈进。这是中国日报网以及中国它的报道任务，第一是报道我们国家对外的声音，第二是向国内报道国外的一些动态情况。同时也报道一些符合国家政策的要求，比如说最近我们做的报道就是涉及到新型城镇化建设这些方面，第二个关于我们国家前一段时间克强总理提出健康服务业的报道。第三个就是关于目前的一个放的总体的形势，包括如何处理空城的问题。中国日报网创办于1995年是中央重点新闻网站，是中国最具影响力的英文门户网站，及新闻咨询服务舆情社学习一体，开展30多个子网站，人均访问量超过310万次，其中60%来自海外，以中高端读者为主。在我们数据调查中访问者研究生占到了61%的比例，超过六层，32%是大学本科，也就是说其中高学历的阅读受众超过了90%，访问职业分布来讲，商务认识教育官员学生是我们的主要受众群体。从职位上来讲，白领是我们的主要受众群体。这是我们之前专访过一些人士包括美国的商务部长，包括国务卿，以及美国的国家领导和的大使。中国日报网的品牌优势，主要集中起来三点，第一权威重点新闻网站，具有新闻采编权和采访权，同时也是我们国家新闻单位。其发布的新闻是能够为各权威直接转载，第二个是国际化人士国际相符的国际化品牌，具有非常国际化的背景。第三个我们面对的知识层次比较高，对中国日报和中国日报网了解的人群一般都是对中国日报认为是一种高端的的一个概念，形成了一个非常高端的品牌。
　　从中国日报网房产来讲，中国日报网房产是中国日报网的房产的新闻采编部门，是担负着中国日报网以及中国热对于房地产领域所有采编任务，其中新闻中心这一块，我们这边一个每天将最新最全房地产相关的内容最快速呈现给广大网友，及时有效提供楼盘信息，反馈网友对事件的观点和看法，同时我们也依托这中国日报网最大的英文咨询门户网站的优势，大量的受到海外的转载，也是名列国内的前茅。新闻中心我们现在主要的一个栏目是今日焦点，我们的首页。包括政策报道的方向，包括国家房地产重大政策，业内发生重大事件等这样一些内容。
　　我们演播室以及中国日报网的演播室和中国日报网的房产的总市场规划栏目，主要面向房地产杰出人物，对中国最优秀房地产进行高端专访以视频直拨的方式进行报道。同时我们也会举办一些活动报道和论坛。针对中国的房地产人经历人层我们也是准备了，从精英这个节目，包括一些操盘这样的一个栏目来介绍中国目前房地产市场的运营细节。对于大事件策划和报道方面，我们也是关注了中国政策，包括新城镇化建设的，以及我们国家目前关于建商服务业的，进行深入报道。同时进行突发新闻，各个领域的及时新闻进行快速的新闻。在房产的新闻中心，我们则是为网友提供最新的房地产咨询包括购房流程，包括购房信息同时我们因为中国日报网同时也肩负着海外宣传指令，也为我们的海外投资者提供重要的一个咨询基础，同时我们的海外栏目也为国内的希望购买海外房地产的人士提供大量的咨询服务。包括像我们的这个栏目有星级楼盘，包括新盘的专题，城市跟道，这是我们访问过的一些地产的老总。从目前中国日报网房产的经营的产品线来讲，第一个是我们因为依托着这样的一个中央级新闻这样优势，我们可以做一些包括新闻服务，包括对于国家的健康服务业，健康环首都经营圈的这样的报道。主要就是树立一个专业的形象、品牌，让大众对于产品和品牌概念进行一个深入的了解。同时我们在同营销角度呢，主要是体现我们这个项目的一个高端的国际化，配套的完善，包括区域价值以及国家政策方面的支持。因为从新闻角度的话及以中央这样国际化视觉，和国家政策的话，可能会更加深入分析我们所在区域的发展的一个价值和内在的。同时在新闻报道之后，因为同时对于新闻报道对受众的影响对他们产生购买一个价值的冲击。
　　第二个我们会做一些品牌植入的活动，比如说和暖场活动，进入社区，从线上和线下同时做我们运营的模式。比如说我们做过的环首都经济圈这样地毯发展论坛与当地做一个共同的接盘，这样的活动。也可以进入社区，目前国家对于和谐社区的要求是有侦测政策需求，我们也是配合国家政策，进入小区进行这个和谐社区的调研，这是我们整个日以一些区域签订的一些协议。
　　同时我们也可以将我们的房产演播室进行区域织轴，这是深入报道房地产的情况。我们也会做一些暖场活动，比如说像置业、投资、养生、风水，主要体现我们项目的一个高端品质和配套完善，这是与中国日报的高端的报道的性质相结合。谢谢大家。
　　主持人：下面我们进行小组讨论环节，中国日报网的主编吴海花女士为大家做主持人，我们把话筒交给吴总。
　　互动论坛那吴海花：我们有请上台对话的嘉宾，利海中国集团副总裁汪传虎；巅峰智业旅游文化创意股份有限公司总裁蒋骏，中连资本董事总经理杨总，当代集团当代节能置业总裁治理王成康。
　　其实大家都知道在新的城市背景下，房地产一已经不是一个狭义的房地产，不仅仅是住的问题，它包括养老、旅游、购物、社交，它的产业面也涉及到教育、养老地产等等。这对于地产的从业者，在未来十年也是提了一个很大的命题和话题。未来十年当中，我们作为这个地产的从业者怎么样去挑战、去创新，或者说中国地产这个未来的十年，对新的这个形势下，我们有什么新的思？
　　汪传虎：很高兴参加这个论坛，其实讨论这么大的题目，还是有点不是很自信。很多人都在讨论中国未来十年地产的，其实我们现在只能做一些初步的预判，经过前三十年，尤其是前十年中国房地产这样的快速的发展，中国整个地产，应该说我个人判断，是前十年是中国房地产发展非常快的十年。我觉得未来在这个快的基础上，会有专业化的分工，我觉得可能是一个很大的趋势。中国整个的发展进程而言，中国前十年是城市化非常快的十年，尤其是中心城市的城市化，中心城市的城市化发展过快，实际上应该说对于中国整个经济的发展和增长，这个功劳是不可磨灭的。不管是谁怎么说，我认为中国的房地产前十年，对于中国经济整个发展的贡献是功不可没。但是过多的城市化也带来的很多相应的问题。比如说中大型过度集中代表生活方便程度，资源的集中的消耗，以及公共设施发展不匹配，包括的制约，生态的制约造成很多的问题。所以我觉得也造成很多不平衡，差距进一步的拉大。新一届上台以后提出来新型城镇化，我认为对中国的城市化一个很好的补充。在城市化进程中要有一定城镇化的概念来进行补充。这里面也有，就是说整个房地产一个结构调整的问题，同时也有整个这个社会发展，社会方式转变所带来新的消费需求的问题，房地产不仅仅是满足人们第一住所这样的需求，可能人们的收入到了一定的程度以后，尤其是中心城市，一些大城市这些人的收入，到了一定的时候以后，它有生活方式转变的需求，就是说休闲的需求，度假的需求，娱乐的需求，养生、养老的需求。未来的十年里面，我认为房地产是一个方向，一个是城市的住宅，包括城市综合体，包括商务的写字间，住宅等等。还有一部分就是我们郊区的旅游等等。分工会越来越细，这是我个人的看法。
　　吴海花：谢谢汪总，汪总提到未来十年主题地产、养老地产还有这些浮出水面。我想知道接下来新城市下中国地产未来十年的格局和这个走势，您给方向一下您的观点？
　　蒋骏：我就简单谈一下，我是企业从当代的角度来，看十年后的一个远景。现在已经走了将近13年头，包括我们最著名的当代moma建筑。就我个人的理解，因为我们专注于这个住宅的领域，当然现在也做一些。从住宅来说的话，我们的目标也是对于一个行业的远景，就是实现一个权声明周期的综合体的概念。像我们的当代moma就是一个实现、试点，我们要实现绿色、舒适这样一个城中城的概念。我们的业主可能就是四二一，四个老年人，两个中年人，一个小孩的模式。他们在这个社区内生活，他们的孩子可以在我们的幼儿园，我们的小学直接不用出这个社区就可以在那边接受教育，也有的当地的社区医院比较高级的医院，有餐厅、电影院，整个都是一体化的。这是我们以后对住宅的一个愿景，也是我们现在在做的。在养老领域，我们当下在的国家建了一个项目，也是全生命周期的一个养老项目，这个同样也是和我们住宅，普通的住宅也是一样的。就是说我们这个老年人从70、80一直到这个小孩，他们都只需要在一个地方能够完成80%-90%日常的生活起居和娱乐服务等等综合的一个，满足他们这样一个整体需求。所以我就简单说两个方面。这也是我们要努力实现的一个方面。
　　吴海花：当代集团在这个非常贴心人性化的服务，都能做到这样的细节。谢谢。我们真正未来十年的挑战，还是蛮大的。我们想听一听金融置业旅游文化创意股份有限公司杨总要分享你的关单，就是未来的十年的地产创新还有他遇到的这个平静怎么样破局？
　　杨总：旅游是一个非常重要的事业，因为它现在的趋势是比较吻合。一部分的客户是地产商，旅游地产是做一个很强的趋势，很强的牌子在各个地方都开始如火如荼的开展。在过程中间怎么样让地产跟旅游和景区比较好的结合起来，我们做了十几年的研究来实现。接着这个话题来讲，整个中国在过去的十几年里面，二十年的时间里面，大家在讨论自己也没有房子住的问题，住得多大的问题，住住在哪一个问题。希望这个房子涨不涨价，升不升值的问题。现在很多人在城市富裕阶层有一套甚至几套房子的情况下，这样主题的地产项目可以在未来的十分受到比较好的追捧，因为它会占领一些新的资源。在城市地产时代我们讲地段地段还是地段，讲的就是说这个具体的地段，周围的经济它的案口怎么样。在旅游这个时代，比如说它的风景，养生的资源，空气等等这些东西是怎么样的？所以在这样一个主题地产的，得到一个比较展性的时代。我们不管是要有房子住，不光有生活，还要便利，我可能还要换我的生活，换我的场景。在这样的情况下，我们就可以看到，为什么这样的一个旅游地产项目在全国越来越多，这是在面对最终消费者的。在具体做旅游地产的一个项目的时候，它显然比之前的城市抵债，或者商业的住宅复杂很多。大家可以看到地产规划项目，面积很大，几百平方公里，里面有山又有虎。基础几千亩，一两万亩这样的建设用地，周期比较长，生态要，不能动。有边缘的区域可以马上放一些东西，这样的一些方式性的方式在周边你怎么样把自己的短期的卖掉的东西放进去，放弃长期持有的放进去，当地的原住民怎么样，他们的文化怎么样继承，这个在整个旅游地产项目规划出来远比城市抵债复杂很多的问题。这些问题如果得到比较妥善的解决，我们地产商和的博弈过程中有非常好的条件。在我们的规划项目里面，非常便宜拿到地，给你一些相关的优惠政策。大家本来是做地产做房子后来慢慢参与一些土地的开发，整个周边的村子都会在这个里面得到体现。所以我想这些就是说，我们在未来的十年里头我个人感觉到，从房地产本身需求的变化，以及反推我们作为房地产商我们自己做项目当中会带来一些操作和这种策划运营之间的变化情况，这是我个人的一些观点。
　　吴海花：谢谢，杨总从旅游地产、养老地产在将来做出的角色。谢谢您。
　　王：首先我觉得要谈未来十年，我们首先要看过去现在、未来。我觉得房地产在过去的十年里面成长房价飞涨的十年。房价飞涨这个不用说了，大家都看到了，原因是什么呢，我个人认为是中央和地方一并造成，他们承担主要的责任。但是这个有点过激。这么讲，第一地方他们都知道，土地财政靠卖地来去地方债，已经成为这个十年里面，已经成为一墙之隔非常普遍的现象，甚至于中央作出任何有关房地产调控的政策之后总是要变一个味道。比如说2011年第一次出台一个房价的控制目标，不知道大家有没有印象，2011年年初的3月31日，660个城市他们公布自己城市的目标，最后结果是什么？第一，绝大多数城市都晚，最后两天公布。第二公布的结果除了，公布是什么？稳中有降，其中659个城市基本上一个论调，我们房价上涨的水平低于我们的这个城市P发展的水平。这说明什么？房价的控制目标变成了涨价目标，然后中央，房价一涨到现在。其实我们追诉一下十年前，其实正好因为现在这个时间谈十年正合适，为什么呢？真正房价的原因大家可能不知道，在座的各位知道吗？我各位总结，这是中央政策一个决策失误很好愿望很好政策因为执行变了味道，导致房价飞涨，这是什么政策，在座各位记不记得，2004年8月出台了关于所有，经营性土地的招牌挂，必须在2004年8月31日以后全部招牌挂。名义是什么？的是什么，公平公开。但是因为上下衔接的问题，地方很长时间没有出来，2005年年初时候的中央底线、房价飞涨，在2005年3月份的时候进行了应该是当时将近10年，1998年房改之后宏观调控，3月24日出台了第一个老国八条，关于稳定住房价格的若干意见。很遗憾，2005年8月份的时候，当时建设部房产司司长，谢司长当时也是这个建设部的总经济师说我们这次调控不是房价，只是房价过快成长。2005年的房价，北四环价格大概一万块钱一平米，2005年开始调控，2005年开始放松，2006、2007年到什么程度，2万。又开始第二轮调控，央行出台了新政策，我们通常讲的二套房子贷款政策，结果这个政策出台之后，正好无意中碰到了美国次带危机引发的全球金融危机，2008年的房产市场哀鸿遍野，的房价跌得非常狠，但是2008年9月份地方扛不住了，出台暖18条，促进房地产健康稳定发展的若干意见，从税收、金融政策扶持等等方面，一共20条。促进房产结构发展，中央对此应该说默许了，然后房价从2009年开始暴涨。2009年2010年4月份出台了史上最严厉的政策，国十条。北四环的价格，区别很大。最严厉的调控政策历时将近两年，销量稍微有回调就维持平稳。2012年底才稍微有了一点起色，这个调控但是很不幸的是什么呢？在2013年5月份，5月8日扬州出台新事，对购房有一定的补贴，7月份当时住建委的司长，又在说，这个扬州新政是值得鼓励的，房价开始复苏开始飞涨，一直到什么时候？到这次国五条出台。这几轮调控，房价每次调控之后都有报桌，为什么过去十年里面对房价对房产市场的发展负主要的责任，现在来看我觉得调控经过十年，也慢慢的越来越纯熟，现在的政策越来越可取，为例，现在采取什么？限房价，竞地价。如果地价拍完之后配建保障房，这是一个相对比较可取的政策。而且，如果你的价格过高发你证的。现在这个政策慢慢一线城市，二线城市是可以稳定房价，第一个观点未来十年房价可以从统计数据上看到一个相对稳定的增长，但是绝对不会降的。为什么，限房价竞地价在也能拍出七万多块钱。前段时间，在亮马河那一块地，在我们公司旁边，因为它的配建了医院，所以这个房价不可能降。但是从常上来讲有不同的发展方向，从商业综合体来讲，上午范总也讲了，有一些城市比如说成都100多个城市综合体这是很，城市综合体经济不是很发达的城市，很少可以做。但是成都这样的城市我觉得别做了，死得很惨的。
　　还有就是其他地产方向，我比较关注宏观政策，一个是什么？和文化创意产业相关文化商业文化旅游会慢慢成为未来的主力，为什么这么，我不知道大家关注过政策没有。十二五规划里面明确的提出在2020年以前，把文化创意产业打造成国民经济的支柱产业。所以这个方向是潜力很大的。第二在2011年举行的十七届三中全会就说了一个事文化强国。推进文化大发展大繁荣。包括在这次工作报告里面，第六章节就说了一个扎实推进社会主义文化强国政策。从国家政策上来讲大力扶持文化创业产业，跟地产相关的文化类的产品，在未来十年会成为发展方向。第二，健康养老产业，可能养老住宅没有那么简单，因为这是一个产业。健康养老相关也会在未来十年里面成为一个发展方向，在上个月28日的主持工作会议，特意提到大力发展这个养老产业，这两个方面，一个文化创意产业方面，一个养老产业方面都可以成为各家开发商努力、尽力发展的一个方向。
　　吴海花：谢谢杨总，杨总非常的资深，把我们过去地产分析的很透彻，从政策方面等等。我们第二轮的这个嘉宾的提问，汪总曾经提到新的城镇化这一块，大家新的城市化也会有很多的问题，比如说它其实真正的城镇化是人的城镇化，并不是说在这儿建的很多楼，把一些地把农民赶上楼，会遇到预料的问题，通讯的问题。第一个问题就是汪总，我们新城市化遇到这些配套的瓶颈，都有哪些，然后怎么样去解决掉？
　　汪传虎：因为我们利海集团，我们主营业务方向是在做这个新型城镇化，这个题

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